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城鎮化對房地產影響觀察

點擊數:41062013-10-08 10:43:37 來源: 鄂爾多斯市亚游集团控股集團有限公司

    城鎮化率的上升、二三產業就業人員的增加、積極的就業政策,城鎮化在不斷的給城市輸送著愈加穩定的新人群。這個人群又不斷衍生出新的購房群體,城鎮化似乎對房地產有著順理成章的推動性,為一探究竟,亚游集团對幾個典型城市做了調查,鑒於東中西部的發展不平衡,樣本城市選擇東部城市鎮江、中部城市九江和西部城市貴陽。

鎮江:推進城鎮化對鎮江房地產業利好有限

    鎮江現城鎮化率為63%,3年後城市化率預計提高到70%,這是鎮江定下的城市化目標。意味著將新增21.91萬城市人口。

    另據《2011年鎮江市國民經濟和社會發展的統計公報》數據顯示,2011年年末鎮江城鎮居民人均住房建築麵積39.4平方米,以此計算,單靠城市化的推進鎮江未來三年將新增863.25萬平的住房需求。按平均100平米/套計算,將新增住房需求約8.63萬套。

    而據鎮江房地產信息網數據顯示,鎮江全市(含丹陽、句容、揚中)當前住宅可售量超過7.8萬套,僅目前的高庫存甚至足以應對三年內的城鎮化帶來的住房需求。但鎮江的潛在供應量遠不止於此,近年布局鎮江的品牌房企,70萬方級的大盤為數不少,其中不乏200萬方、100萬級的超級大盤,推向市場的產品目前僅是“冰山一角”。

    另外,鎮江房地產業還不得不麵臨兩個現實:

    首先,鎮江縣域經濟比較發達,區域發展較為均衡,主城區對下轄縣市幅射能力及吸附力不強,揚中、丹陽、句容的居民極少到市區買房,體內循環的特征明顯。而鎮江市區常住人口僅占全市常住人口的38.3%(常住人口約120萬左右)。這對鎮江市區的房地產發展是極為不利的一麵。

    其次,鎮江人口老齡化比較嚴重,據有關統計數據顯示: 65歲以上的人口比例達到10.36%,超過國際上7%的標準3個百分點。人口老齡化的現實,決定未來購房需求難以有效放大。

    鑒於此,盡管加速推進城鎮化會增加部分購房需求,但對鎮江房地產業長期發展的利好空間較為有限。

九江:城鎮化仍處於快速增長的階段 

    九江城鎮化率實際完成46.5%,2015年達到53%的目標還需要27萬的新增城鎮人口。同樣的算法,按九江統計局32.82平米的平均住房麵積來算,三年內尚需886萬平米的住宅增量。相比之下,103萬平米的庫存量(取自12月8日九江住房保障中心和房產管理局官方網站數據)似乎不是太大。

    與鎮江略有不同的是,九江做為中部城市,同時作為省內三大城市之一,城鎮化率處於快速增長的階段,如今年1-10月份,全市新增轉移農村勞動力6萬餘人。同時得益於政府人口管理政策的引導,城區穩定人口將會增多,對房地產近期的發展會有一定的促進作用。

貴陽:城市化依托大型房企

   西部城市貴陽,又是另一番風景。

   貴陽的城鎮化率為38%,遠低於全國的平均水平。而貴州省更低,僅為33.81%列全國倒數第二。貴州計劃在未來5年使城鎮化率提升到45%,而貴陽作為省內的單核城市,起著不能忽視的帶頭作用。

   “在不發達的省會城市貴陽,超級大盤頻頻出現,當下已規劃和在建的超過200萬平方米的樓盤,不下10個。利用開發商的力量,開發生地,運營城市,對於窮財政的貴陽地方政府而言,是一條現實捷徑。” 這是南方周末對今年貴陽樓市解讀。

    事實確實如此。

    2011年,宏立城集團拿下五裏衝片區改造項目,大手筆圈定貴陽中心,將使之成為一個占地6000餘畝的城市中央生態區,一個總建築麵積1830萬㎡的貴陽國際中心;中天未來方舟占地       12800畝,按照規劃,2018年這裏將屹立一座容納17萬人、建築麵積達到720萬平方米的巨型樓盤。這不是在造城又是在做什麽呢?

    當然,貴陽的城市化所帶來的不隻是這些紙上的藍圖,確實帶來了房地產的實際數字。花果園在2012年出盡風頭,一度蟬聯全國銷冠。在樂居深度報道小組對貴陽樓市的調查時也確認了城鎮化深在其中的推動作用。

    貴陽這“窮人家的辦法”與東中部城市迥異,“激進”的城鎮化造就了一批名盤名企,而這些企業不僅享受到城鎮化帶來的紅利,還主導著城鎮化的基建、造城部分。

城鎮化還需政府作為

    城鎮化不隻是農民進城和基建蓋房。前提是產業化的帶動,保障是農民到市民的生活方式的轉變。如此良性的城鎮化才能給房地產發展以健康的環境。

    試看貴陽,政府確實有意識兼顧二者。為了推動城鎮化建設加速,政策為開發商屢送“紅包”:

    首先是廣受質疑的“購房入戶”政策。對外地購房者通過購房落戶貴陽,不受購買麵積和入住時間的限製。此舉被認為是“托市”行為與樓市調控政策背道而馳,但最終因符合當地市場發展,得以幸存。11月初,貴陽又推出了《貴陽市二環四路城市帶開發建設配套政策措施》,其中最重要的一條就是對符合一定條件的住宅小區、棚戶區改造項目等均免征城市基礎設施配套費。而文件中提到的“二環四路城市帶”,恰恰覆蓋了貴陽的花果園、中天未來方舟等幾個超級大盤項目。

    在優化產業結構方麵,僅在花溪區,同時崛起了小孟生態工業園、金石產業園等六個工業園區。而諸如2013年1月7日開始的“貴州金融招商融資活動周”活動,旨在為上述工業園提供“內容”。屆時省政府將攜省內金融機構、重點企業赴香港、上海、深圳等經濟發達地區金融中心城市“遊說”。

    在商業地產發展方麵,同樣在加速發展。據貴陽築房網數據統計顯示年底推出其商業物業,預計總放量超過60萬平方米,與去年同期相比上漲50%左右,創曆史新高。12月13日至28日期間, 29塊土地的招拍掛中,商業用地和工業用地成為了本次交易活動的主力。

    二三產業的發展和戶籍製度的改進使得城鎮化有了可能。

    九江政府也提出了“隻要在九江就業創業,就能在九江安居樂業”的口號和居住證滿三年的穩定人群可申請城市常住戶口的人口管理製度,方向與貴陽類似,但力度略顯不夠。

而在鎮江,就很難找到此類政策了。

結語:東中西部因經濟發展程度的不同而帶來了城鎮化過程中方方麵麵的差異,中西部的城鎮化道路還很長,正如陳寶存在揚州的創新峰會上所言“我預計是要三十年,不應該太快”。盡管多方袒護,但依舊消不去亚游集团對“大躍進”式增長的疑慮。比起銷控表上的一片紅火,亚游集团更願意看到在超級大盤的門前沒有擁擠的交通,社區醫院裏沒有久站的老人,在學校裏沒有被拒之門外的孩童……

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